中古マンションの価格はこうして決まる
中古マンションの購入を考えたとき、
購入候補の物件間の価格差は
気になるものです。
同一エリアで、築年数や規模も
同じ程度のマンションでも、
価格差があることはしばしば
見かけるからです。
価格差はどうして生まれるのでしょうか。
まずは価格を決定する過程をご説明します。
中古マンションの場合は基本的に、
売主に仲介を依頼された不動産会社が
物件の査定をし、その査定金額、
いわゆる売買評価価格をもとに
売り出し価格を決定します。
売買評価価格の決定には、
当該マンションの、過去の売買の
成約事例を参考にします。
過去の事例は不動産会社間の物件情報交換のための
コンピューターネットワークシステム
「REINS（Real Estate Information Network System）」
などを利用して調べます。
もちろん、過去の成約事例にある物件の条件
（階数や間取り、方位など）が、当該物件と
全く同じというケースはありませんので、
REINSで調べた成約価格は「参考」とされます。
また、当該マンションで売買の事例が
ないケースもあります。
その場合は、周辺物件での成約事例、
売り出し事例を調べます。
これらの過去の事例の平米単価、
または坪単価を計算し、
当該マンションに当てはめて換算します。
そのあとで、物件の階数や眺望、日当たり、
間取り、室内状況などを補正要因として
換算した価格からプラス、またはマイナスして
査定金額を出します。
売主には、その査定金額をもとに売却提案をし、
売主と打合せのうえ売り出し価格を
決定することになります。
このように、中古マンションの価格は、
最終的に売主の希望が反映されています。
もちろん、査定金額と売主が望む
売り出し価格とは開きがあることもあります。
売主の事情や希望もありますが、
早めの売却を望まれる場合は
査定金額に近い価格で市場に
出される方もいらっしゃいます。
開きの幅はそれぞれですが、
必ずしも査定金額がそのまま
売り出し価格にはならないのです。
